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如何選擇吉隆坡物業?(一)

刊登時間:2018-05-11  作者:劉振衡  瀏覽量:
 

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近年吉隆坡成為港人其中一個投資熱點。主要是語言無障礙,可以用廣東話溝通。消費便宜,大約等同香港三分一至四分一消費。而且四季如夏無天災,並擁有國際級醫療水平,多年獲封全球最佳醫療國之一,教育方面亦有多間有名國際學校, 娛樂和美食眾多等。 還有,馬來西亞的第二家園計劃,更可提供既保留香港戶籍又可以享有10年無限次出入境權利。


再加上大馬人口中位數年輕 ( 25至29 歲),租金回報理想,經濟轉型發展國際金融中心,吉隆坡鐵路和一帶一路帶動下隆新高鐵發展,匯率低水,經濟增長良好 (按年平均4-7%增長),及資源豐富 (出產石油、棕

油、橡膠等)。不論投資或自住,都是最佳選擇之一。但是,怎樣在吉隆坡找到一個高潛力回報區?可以參考以下看法:


1. 選擇主要商業活動區範圍

尤其東南亞地區,選擇主要投資商業活動區範圍很重要。在吉隆坡,從雙子塔直線連接中央市場再直線連接敦拉薩國際金融中心TRX,粗略可勾畫出一個黃金三角商業活動區。投資在這範圍一般價值會較可取。相反,投資以外的範圍價值會出現折讓。


舉例,曾遇到客人購入雙子塔後方附近三兩年間落成的物業(即雙子塔以北附近的物業)。 而呎價亦與雙子塔以南附近的物業有較大折讓,看來十分吸引和便宜。但當放租和出售時,竟然欠缺好價承接,又或者出價者和心目中的價錢有很大落差。雖然位置上近雙子塔,但價值及升值上遠遠不及真正雙子塔區範圍的物業。


為什麼這樣呢?原因有三。第一,雙子塔後方附近已不計入黃金三角商業區域,估值角度會有折讓。 第二,該後方已非華人區,升值潛力大減(往後詳細解釋)。第三,如果用香港角度理解,該區域被理解為新界區,

自然和九龍區或香港區呎價截然不同。


情況會像香港御金國峰和中港薈,雖然地理位置與九龍站區域發展非常鄰近,但該物業屬於油麻地地段,呎價自然是兩碼子的事了。至於在黃金三角商業活動區內又如何選擇呢?下期續。




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劉振衡 Eric Lau

飛騰國際物業有限公司Gear Properties的創辦人,負責海外物業市場分析,本身具工料測量經驗超過10年,飛騰國際獲馬來西亞發展商Orando Holdings 委任為香港區獨家合作夥伴。近年,致力研究吉隆坡物業市場,透過實地考察,分析當地市場動態。


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