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淺析日本房產的那些“經典”與“泡沫”

刊登時間:2018-05-31  作者:  瀏覽量:
 

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現在的中國房地產市場是瘋狂的,幾乎與上世紀90年代初日本樓市相差無幾,都處於極度的瘋狂狀態。當年人們都堅信,日本在經歷了幾十年強勁的經濟增長後,已一躍成為世界第二經濟強國。日本取代美國成為世界第一經濟強國祇是時間問題,所以日本房價屢創歷史新高,是再正常也不過事情。


實際上,自1985年日本簽訂了“廣場協議”後,日元就開始了升值之旅,日本人口袋裡面的錢多了,就開始買遍全世界,甚至把美國的標誌性建築洛克菲勒大廈也收穫囊中。


同時,國際資本也蜂擁而入,把日本的土地和資本市場炒上了天。可能有人會問,當年崩盤前的日本房地產與現在有何相似之處?事實上,現在的中國房地產瘋狂程度還真與當年日本有很多雷同。


第一,當年日本的口號是“東京的房價不會下跌”。為了替這一神話推波助瀾,還有這樣一種信念:政府永遠會支持房地產,日本只有一個東京,吸引著全國乃至全球人口流入。站在世界中心,怎會有泡沫破裂的擔憂。而現在日本東京銀座公寓成交價格只有繁榮時的四分之一都不到。


在日本房地產最瘋狂的時期,上至房企和金融機構,下到普通居民,沒有人不在購置房產和股票的,期待在持續的暴漲中也能分得一杯羹。而日本銀行業也鼓勵居民貸款,金融機構也樂於拿房企的地作為抵押品,將錢貸給房企開發地產。整個房地產槓桿率在短期內以驚人的速度上升。


第二,隨著國內外游資對日本房地產的惡炒,土地價格不斷暴漲,地王每隔幾個月就要刷新一次。 1990年,僅東京都的地價就相當於美國全國的土地價格,而美國的面積則是東京的1.5萬倍。從1985年底到1990年初,短短四年多時間,日本城市地價增長了200%。無論是實體企業還是金融機構,都不計成本將資金投入土地市場。


第三,日本政府調控房地產也“無果而終”。早在崩盤之前幾年,政府就已看到樓市和股市的狂熱,頻頻出手,可惜無濟於事。當時日本的樓市調控措施與現在並沒有什麼兩樣。 1987年,日本政府要求金融機構嚴控房地產貸款量,“房地產貸款增長速度不能超過總體貸款增長速度”。然而,這些舉措對房市並沒有產生任何正面影響。


更要命的是,土地管控措施,非但沒能遏制地價飛漲,反而因為對土地限製過多,從而導致供給不足,地價不降反升。在貨幣市場上,日本開始大幅度收縮。在短短1年內,日本央行連續3次提高貼現利率,連續5次加息。然而,過於著急的貨幣政策,反而成為股市崩盤的導火索。日本房地產調控反而事與願違。


以上幾點都是房地產最後瘋狂時的表現,到了1990年,股票市場率先崩盤。接著,樓市崩盤。由於土地市場與資本市場關係密切,資本市場崩盤隨即傳導到樓市。金融機構為避免損失,要求企業償還貸款,企業不得不變賣股票和不動產,大量地產拋到樓市,地價應聲而跌。隨後房企倒閉、銀行不良率暴增發生危機,普通國民住房轉眼變成了負資產。


事實上,房地產泡沫的破裂都是在不經意的時候來臨。城市化紅利消失、人口紅利衰退、資本過度炒作、對樓市股市過度依賴、調控政策過於剛猛……所有或隱或顯的負面能量,在這一刻全面爆發。日本在上世紀90年代初的房地產泡沫破裂,給今天中國的房地產帶來啥啟示呢?


首先,一國經濟若是過度依賴於房地產,會造成經濟結構單一,房地產去泡沫化後,經濟步入長期的衰退期。隨著房價暴跌,國民財富持續縮水,損失高達1500萬億日元,相當於日本3年的GDP總和。日本經濟更是萎靡不振,二十年間,日本年均GDP增速只有0.75%。


可能當年的日本房地產泡沫破裂還要比現在的中國略好一些,因為日本早在上世紀60年代就讓國內的企業走出去,到海外佈局能源、礦山、辦廠等,所以即使日本經濟這二十多年來是衰退的,國外的日企可以反哺處於衰退中的經濟。所以,日本經濟雖然衰退二十年,但沒見到國民的生活質量下降。


再者,房地產業應與其他行業共同繁榮發展,才是百業之幸,否則做實業不如炒房,那誰還願意把資金投向實業呢?更談不上製造業的轉型升級。當時,由於日本房地產的擠壓,與日元的持續升值,導致日本製造業衰落了。在日元快速升值的壓力下,豐田、本田、索尼、日立、東芝等老牌日企都被迫將工廠大規模的轉移到東南亞去了。


最後,當投機性購房退潮後,日本房地產一地雞毛,所以房地產去投機化要嚴格執行,不能只說不做。正是由於當年給居民(包括境內外游資)、房企業濫加槓桿,導致境內外游資既獲得了日元升值的好處,又斬獲了日本房價上漲的雙重收益。而留給日本卻是大量銀行和房企倒閉,當年傾盡所有買房的家庭一夜返貧。日本人迄今還在為瘋狂買房付出代價。


日本房地產泡沫破裂乃是前車之鑑,與今天國內一些地方的樓市又何其相似。我們不要相信房價永遠只漲不跌,我們更不要相信房地產可作為國民經濟的支柱產業,我們更不要相信投機性炒房能給經濟帶來超預期繁榮。而一旦游資離去,便是留下一片狼籍。經濟和金融將會長期陷入衰退之中。


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