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美國買房從入門到骨灰級的避稅方法,教你最大限度省稅

刊登時間:2018-05-14  作者:  瀏覽量:
 

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買房一直是華人最愛的一項投資之一,海外房地產市場也是華人非常看重的置業方向。高力國際公佈最新監測數據:2017年中國投資者在海外的房地產投資錄得395億美元(約2502億元人民幣),創歷史新高,較2016年增長8%。


而美國房產一直是中國買家的首選,中國買家連續多年成為美國房市最大的海外買家,就連最近的中美貿易戰也沒有影響大家購買美國房產的熱情。


4月9日,美國最大房地產開發商之一萊納公司(Lennar)總裁Chris Marlin在博鰲亞洲論壇現場接受采訪時表示,首先,貿易摩擦肯定會對商業造成負面的影響。但目前,我們還沒有看到中國投資者受其影響的跡象,美國房地產行業仍是穩定、安全的狀態,並且對中國投資者有著強大的吸引力,中國投資者對美國住房的需求仍很高。


美國房產確實有永久產權、市場穩定、保值增值等諸多優勢,但是大家也一定要注意稅務成本。


因為在美國買房,不僅要繳納房產稅,如果是投資,還要繳納出租的個人所得稅。 2年內賣掉要繳納房產增值部分的資本利得稅。如果購買的是商業地產,需要繳納的個人所得稅更多,因為租金更高。


交這麼多稅,在美國投資房產豈不是要虧本?其實,我們是可以在一定範圍內合法合理避稅的。究竟如何操作?可以分為初級避稅、中級避稅、高級避稅、終極避稅四種,快跟小幫一起來看看吧。


初級避稅

我們購買住宅、商業地產的初級形式,就是直接購買,所以也叫做初級避稅。


對於以個人名義買房投資的,可以通過以下費用抵稅:


1.房子的地稅(房產稅),保險費


2.房子的折舊費,裝修折舊費,地板,門窗,廚房,屋頂等分類折舊費


3.房子的維修費


4.房東到美國來往的機票,餐旅費


5.房地產公司的管理費


6.房地產經紀的中介費


7.尋找租客的廣告費


8.自己未成年孩子的撫養費


中級避稅

對於用公司名義投資房地產的,在使用所有初級避稅法則的同時,還可以使用以下費用抵稅:


1.您在美國可以租用門面開公司,所有公司的租金、電話、日常維持、日常管理所需要的費用均可抵稅。


2.美國公司可以請僱員,員工的所有工資,福利全部可以抵稅(就算您請的清潔工、保姆,是為您在美國家裡服務的,也可以算在內)。


3.為美國員工發獎金、禮品,也可以抵稅。


4.以公司名義去投資,只要是在年終結算之前為止的所有投資費用都可以抵稅。


5.您所有招待客戶:請客吃飯、飛機費用、汽油費、旅館費,甚至您穿的衣服的購買費用,都可以稱做公司的運營費用來抵稅。


6.您可以用公司的名義購買電腦、家具、電器等,可以稱做辦公用品,這也可以抵稅。


7.您可以用公司的名義購買或是租賃豪車,這也是可以抵稅的。


8.您甚至可以用公司的名義購買豪宅、度假屋,可以說成是給員工旅遊度假用,這也可以抵稅。


雖然以公司名義買房有很多稅務上的好處,但把房產放在公司名下有利也有弊。公司和個人買房的區別在於,如果是用公司來買房,責任就限定在公司裡面,不會跟個人其他資產交割在一起。如果有兩棟房產你都放到一個有限責任公司,你其實是把這個責任並在了一起,並沒有達到分割這個責任的目的。


如果在美國投資很多棟房產,如果每一棟房產都放到一個公司的名下,整個公司成立的費用,報稅的費用和申報的手續就變得十分的複雜,同時如果房子是自住,你用公司的名義去買房就丟掉了25萬美金的免稅額度,所以是不是適合用公司買,還是用個人買,要根據每個人的不同情況而定。


小幫提醒:以公司的名義合法避稅,這裡面有很多竅門,通過當地專業會計師的協助,您可以達到最大限度的避稅。但所有費用,請務必保留原始發票、收據、郵件確認信等作為報稅憑據。美國是個講誠信的國家,只要您能出示合理的憑據,都可以作為理由合法避稅。


高級避稅

這是玩轉美國稅法的高級法則,滾雪球式投資法典,這個是建立在您以公司購買房地產的前提下,而且初級,中級避稅法則同時有效。


為了能解釋的最通俗易懂,我用最簡單的具體案例及數字來分析其中的精髓,我省略您買的房產的升值,租客每年加租等外加收入,利息每年遞減等因素,所以您的實際收入會遠遠大於我的舉例數字。


舉例:您今天用100萬現金購買一個美國商業房產,您的純投資回報率是8%,也就是你每年的淨收益是8萬美元。


這時候您有2個選擇:


A.您就這麼一直收租,比如20年,租金收入160萬,20年後將地產原價賣出200萬(20年升值1倍是很正常的),20年的淨收入就是260萬。


B.您可以用這100萬的房產去抵押貸款,按照75%的比例,你可以貸款75萬出來,利率按照5%,75萬的貸款每年利息是3.85萬,首先這個3.85萬您可以抵稅,同時75萬的貸款每年本息還款大概不到6萬,20年本息還清。這個房子,用租金去償還銀行貸款,每年有2萬盈餘。以後每年利息會因本金降低而下降,所以您以後的每年淨收入將大於2萬。


你將75萬美金銀行貸款,再自己墊上25萬,您又可以買一個100萬的商業店鋪。按照8%回報,您再用第二套房產再去抵押貸款如同第一套,這樣依次類推。


同樣是100萬現金,通過此法您可以買4套100萬,總共價值400萬的房產,現在我再幫您算算這種滾雪球投資方式20年後您的收益情況。


雖然每次您都是用100萬現金購房,但您馬上抵押貸款75萬回來,您每1棟100萬的商業房產的實際投資現金為25萬美元。


4棟:投資25萬*4,年租金:8萬*4,本息:6萬*4,年淨收入:2萬*4=8萬


同樣是年純回報8萬美金,看似和A方法效果一樣,但是,在這4套房產中,您每年可以合法抵稅 3.85萬*4=14.4萬,這可是不小的一筆數字啊。


更可怕的是,20年後,您將這4套房產,即使是按照原價賣出,你將得到4*200萬,800萬的回報!


這20年,您的純回報將是8萬*20年+800萬-100萬=860萬美金。


您要知道,房產價值20年可是會增長很多很多的,乘上4倍更是不得了。同時,銀行每年的本息還款是逐年遞減,也就是說第一年還6萬,以後每年都會越來越少,這樣這4棟房子的租金收入在20年內將遠遠大於方法A中的回報。即使咱們為了讓計算簡單明了,不去計較房產升值,租金增加,利息遞減等因素,方式B的回報在20年裡是方式A回報的8.6倍!


終極避稅

美國富人如何年淨資產增加數百萬而一分稅錢都不交呢?現在我就教您骨灰級投資商如何玩賺美國稅法的:1031交易法則。


大家都知道房地產最賺錢的方法是通過轉賣而賺取差價。


打個比方,您通過100萬買了個商業地產,某一年房產漲價為200萬,您賣出後收益100萬,這個時候您可不要高興的太早,山姆大叔可是瞅著您要找您收稅錢呢!


對於這100萬的收益,首先需要交30%的財產增值稅(Capital gain), 這一下30萬利潤沒了。別急,剩下的70萬,您還需要交收入稅,又是幾十萬沒了,最後年終,如果您有一半剩下,那就不錯了。如果您不懂避稅,這錢可是必須要交出去的。但是如果您懂得使用1031交易法則,您就可以1分錢稅不用交!


所謂1031交易法則,就是美國政府鼓勵再投資的一項稅法。只要您投資等於或是大與所得收益的地產,您就可以不交稅。


同樣那個例子,在賣房後得到200萬後,在6個月內,您去再投資一棟或是多棟房產總值等於或是超過200萬的房產,您就可以不交稅!一年,您的淨資產增加了100萬,但不用交1分錢的稅。這就是美國的終極避稅法典——1031交易法則。


利用1031交換延稅的房地產可一換多,也可多換一,在最後賣出所有房地產,不再繼續同類交換投資時,一併繳交增值稅。


美國玩轉避稅法則暫時告一段落,避稅是為了資產更好的翻倍,所以美國人一般手頭沒什麼現金,但是資產驚人。但是避稅必須要有法律依據,票據是必須的,避稅不是偷漏稅,不是造假。在美國如果造假,處罰很嚴重。


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